咱们都知道土地增值税清算有两种形式，一种是自动清算，通俗的讲，就是你自动去找的税务局；另一种是告诉清算，能够理解为税务局来找你。
一、自动清算
关于自动清算的项目比较简单，纳税人契合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目悉数竣工、完成出售的，此种状况是指开发项目已由政府职能部门悉数竣工备案，开发产品现已悉数出售结束；
（二）全体转让未竣工决算房地产开发项目的，此种状况就是咱们平时所说的，在建工程转让或者是项目转让；
（三）直接转让土地运用权。
关于直接转让土地运用权，或许有些人会说，依照“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：……（二）依照出让合同约好进行出资开发，属于房屋建设工程的，完成开发出资总额的百分之二十五以上”否则不允许直接转让土地，您说的有道理的，但今日咱们不谈这个问题。
二、告诉清算
房地产开发企业的开发项目，虽未到达自动清算条件，可是契合四个告诉清算条件之一的，税务机关就要求进行清算。在这儿，咱们主要分析前三个条件：
（一）已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩余的可售建筑面积现已租借或自用的。在这儿，咱们需要留意以下2个关键词：
第一个关键词——“竣工检验”，已竣工检验是条件，若项目尚未竣工检验，正常状况下税务机关不得告诉进行清算；
需要留意的是，现在土地增税清算中的竣工检验，现在日渐趋同于企业所得税的完工标准。例如山东省当地税务局《关于修订<山东省当地税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的布告》(山东省当地税务局布告2017年第5号)第二十三条清晰，上文所称的“悉数竣工”、“已竣工检验”是指房地产开发项目契合下列条件之一的景象：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（2）开发产品已开始投入运用；
（3）开发产品已获得了初始产权证明。
其间“开发产品已开始投入运用”就是咱们常说的“交钥匙”，“开发产品已获得了初始产权证明”也就是咱们所说的大产权证明。
关于以上三个标准，应依照孰先原则。
第二个关键词“85%”，这儿的85%面积包含三种类型：
（1）已售面积；
（2）现已自用的面积；
（3）现已租借的面积。咱们能够用公式表示如下:
（已售建筑面积+用于租借建筑面积+自用的可售建筑面积）÷当期可售建筑面积×100%≥85%
例如，房地产开发企业经常会发生如下状况：
（1）开发项目中有一些临街商铺或者产权会所等产品，一时没有出售出去。企业为了减轻资金压力，清算条件前对外租借运用，
（2）企业开发的写字楼或者商品房，企业当做售楼处、样板间投入办公自用。
（3）以上两部分，加上企业现已对外出售的开发产品，假如此刻能到达这一期可售面积的85%及以上份额时，也就到达了清算的条件，就需要进行清算。
（二）获得出售（预售）许可证满三年仍未出售结束的。
现在，越来越多的当地清晰预售许可证满三年，是指的同一期项目中获得的最后一张预售许可证满三年。举个例子：假定企业开发的项目里有十栋楼，此刻，前五栋楼现已获得预售许可证，且现已满了三年，但后五栋楼尚未获得预售许可证，若这十栋楼契合同一期项目的条件，那这时候，税务局就不能告诉清算。
（三）纳税人申请注销税务登记但未处理土地增值税清算手续的。
此刻，税务局一定会上门找咱们的。
关于上述清算的相关规定，企业契合自动清算条件的，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关处理清算手续；关于契合告诉清算的土地增值税清算项目，由主管税务机关确认是否进行清算；关于确认需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算告诉，纳税人应当在收到清算告诉之日起90日内处理清算手续。
咱们知道，一般状况下，房地产企业很少有自动找税务局进行清算的。
可是当国地税兼并的音讯一出时，找咱们咨询土地增值税清算的企业络绎不绝，接合同报到手软。由于企业忧虑，国地税兼并后精兵强将兵合一处加大征管力度，所以希望早清算早利索。可是事实上也遇到了由于国地税兼并，税务机关人事关系冻住，企业提交了清算申请，税屋机关迟迟没有动静，那真是急煞人愁煞人也。
话说回来，假如税务机关现已告诉你进行清算，可是企业不愿意依照查账征收，部分状况下还能够采用拖字诀，说不定能转为核定征收呢。
当然，假如你的项目在河南，建议还是省省心踏踏实实的合作吧，由于核定征收税率15%，太高了啊。
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